REGISTROS DE LA PROPIEDAD
Siguiendo la concepción tradicional, el Registro de la Propiedad puede ser entendido desde tres puntos de vista:
– como institución jurídica.
– como oficina pública.
– como conjunto de libros integrantes de un archivo.
I. En su acepción más amplia, el Registro de la Propiedad sería aquella institución jurídica al servicio primordial del Derecho privado, a cargo del Registrador de la Propiedad, que por el sistema de folio real y con carácter exclusivo y excluyente, tiene por objeto fundamental la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
II. Como Oficina pública, definiríamos el Registro de la Propiedad como aquella oficina pública, radicada en la capital del distrito hipotecario donde ejerce sus funciones, a cargo de los Registradores de la Propiedad y que depende, de modo inmediato, de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia.
III. Por último, como conjunto de libros, el Registro de la Propiedad sería una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada Oficina pública de Registro, en los que se extienden conforme a la Ley los asientos correspondientes de los actos inscribibles.
El artículo 1,3 LH concluye diciendo:
“…Los asientos del Registro practicados en los libros que determinan los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
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Como toda institución, el Registro de la Propiedad tiene que cumplir unos fines cuya consecución justifica su existencia misma.
Podemos resumir esos fines en los siguientes:
1) Asegurar la propiedad inmueble, protegiendo su tráfico jurídico. Al dotar al titular registral de los efectos legitimadores y al proteger a los terceros adquirentes que confían en sus pronunciamientos, el Registro de la Propiedad consigue su fin de favorecer la negociación sobre bienes inmuebles.
El que primero accede al Registro inscribiendo su derecho obtiene la protección de la Institución pues el Registro se cierra a cualquier otro título que sea contradictorio, aun cuando sea de fecha anterior. El titular registral es protegido frente a ataques a su titularidad, pues nadie puede transmitir sin su consentimiento ni se le puede condenar sin ser oído. Del mismo modo, podrá hacer cesar cualquier perturbación a su derecho mediante acciones reales seguidas a través del juicio verbal regulado en la LEC, con sólo presentar certificación del Registrador que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, de su titularidad registral (artículo 41 LH).
La seguridad registral juega fundamentalmente en el ámbito preventivo, evitando la proliferación excesiva de pleitos, pues los conflictos de intereses no sólo se resuelven acudiendo a los jueces, sino también mediante mecanismos que eviten la producción de esos conflictos. Relacionada con esa finalidad cautelar está el sistema de control del tráfico inmobiliario y de su legalidad en el ámbito civil que se plasma a través de la calificación del Registrador.
2) Fomentar el denominado crédito territorial, es decir, la concesión de créditos garantizados con inmuebles (como por ejemplo, los préstamos hipotecarios), en contraposición con los créditos personales, donde la garantía está más difuminada pues no responden bienes concretos sino que hay una responsabilidad patrimonial general.
3) Proporcionar información, a través de sus medios de publicidad (exhibición, notas simples y certificaciones) del contenido de los libros del Registro.
4) Suministrar datos a la Administración que sirvan para formar una estadística acerca de la contratación inmobiliaria (hipotecas, ventas, arrendamientos, etc). Los Registradores remiten fichas estadísticas de los préstamos hipotecarios al Instituto Nacional de Estadística.
5) Actuar como importante auxiliar para la efectividad de determinados impuestos, como el de Sucesiones, Transmisiones Patrimoniales, etc.
Dentro de esta finalidad cabe citar todo lo relativo a las afecciones fiscales y al archivo de cartas de pago de determinados Impuestos, así como la prohibición de practicar ninguna inscripción sin que se acredite previamente el pago de los impuestos correspondientes (artículo 254 LH).
6) Cooperar con la Administración en importantísimas actividades como el urbanismo, materia agraria, Catastro, arrendamientos urbanos, prevención del blanqueo de capitales, etc.
En cuanto a la prevención del blanqueo de capitales, debe tenerse en cuenta la Instrucción DGRN 10 diciembre 1.999.
Conforme al artículo 1,1º Ley Hipotecaria, “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles…”. Se inscribirán, por tanto, en el Registro de la Propiedad (artículo 2 LH):
1) Los títulos traslativos (ej. una compra, una donación) o declarativos (ej. una declaración de obra nueva, una segregación) del dominio de los bienes inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
Los bienes inmuebles y los derechos reales que se impongan sobre los mismos son inscribibles sin distinción de la persona física o jurídica a la que pertenezcan, y por tanto, se pueden inscribir los del Estado, CC.AA., la Provincia, Corporaciones Locales o cualquier tipo de entidad con personalidad jurídica (artículo 4 RH1).
2) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales (como usufructo, hipoteca, servidumbres, etc.) y, en general, cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, en el mismo momento o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.
3) También se inscriben las resoluciones judiciales que afecten a la capacidad de las personas (como las que incapacitan para administrar bienes, las de fallecimiento, ausencia, etc), como medio para proporcionar al Registrador datos esenciales para una adecuada calificación.
4) Los arrendamientos sobre bienes inmuebles, aunque se trate de un derecho personal, al igual que ocurre con la opción de compra (artículo 14 RH), el derecho de retorno arrendaticio (artículo 15 RH), las concesiones administrativas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles (artículo 31 RH), etc.
Caben dos posibilidades:
1) Manifestación de los libros registrales que, a su vez, podrá hacerse:
– mediante exhibición directa
– por nota simple informativa
2) Certificación expedida por el Registrador, que podrá ser tanto de los asientos del Registro como de los documentos archivados en el mismo y respecto de los cuales pueda considerarse como su archivero natural.
Los Registradores establecerán el tipo de control que estimen oportuno acerca de la identidad y datos personales de quienes soliciten la manifestación de los libros del Registro, de manera que quede en la oficina información suficiente de las personas que cada día hayan obtenido notas simples de su contenido.
Las solicitudes de información registral contendrán los datos de identificación del solicitante, quedarán archivadas en el Registro durante TRES AÑOS, de modo que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y DNI o NIF (Instrucción de la DGRN de 17 febrero 1.998).
1) NOTA SIMPLE INFORMATIVA
La nota simple es un breve extracto del contenido de los asientos vigentes del Registro relativos a la finca objeto de manifestación, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos, así como las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos y que tiene un valor meramente informativo sin dar fe del contenido de los asientos (artículos 222 LH y 332 RH).
De esta definición se pueden sacar las siguientes notas características:
a) Es un extracto sucinto, por lo que no cabe las notas simples literales.
b) Se refiere a asientos vigentes, por lo que no son posibles las notas del historial completo de la finca.
c) Su contenido se limitará a recoger: la identidad de la finca, los titulares de derechos sobre la misma, la extensión, naturaleza y limitaciones de los derechos inscritos, así como cualquier restricción o prohibición que puedan afectar a unos u otros. La nota podrá limitarse a proporcionar esos datos o, si se acredita interés legítimo, profundizar en alguno de esos aspectos (por ejemplo, la fecha de la escritura, o el Notario autorizante, o las segregaciones que se han producido, etc.).
d) No da fe del contenido de los asientos registrales: es mera noticia de los hechos que constan en el Registro.
La nota simple informativa no informa a cualquiera, sino sólo a aquel que tiene derecho a pedirla por tener interés legítimo, por lo que únicamente tiene el valor de un documento privado entre el profesional que la expide y el que la solicita, limitando sus efectos a esta relación. Si el solicitante cede la información, lo que entrega es una mera noticia, pero no las garantías publicitarias de la publicidad registral, pues estas son exclusivas del Registrador, y por tanto, inalienables o inseparables de la actividad directamente ejercida por éste. El Registrador tiene responsabilidad por los errores que cometiera al expedir la publicidad sólo frente al que la solicita con interés legítimo, pero no frente al que con posterioridad obtuviera traslado de la noticia o información contenida en la nota.
2) CERTIFICACIÓN REGISTRAL
La certificación es un documento público expedido por el Registrador que hace fe respecto al contenido de los asientos del Registro, siendo el único modo de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de una finca .
La certificación, al igual que la nota simple, da noticia del contenido del Registro, pero a diferencia de ésta que limita sus efectos a la relación entre el que la solicita y el Registrador que la expide, la certificación da fe frente a todos de los asientos registrales.
El artículo 317,5º LEC da a las certificaciones de los asientos expedidas por los Registradores el carácter de documento público a efectos de prueba.
La certificación se expedirá, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico (artículo 227,3 LLH).
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